הכי חכמים שיש? או שמא יורים לעצמנו ברגלים?

 

מאת: עו"ד עופר אבן

נכתב ב- 5/1/2013

עופר אבןשאל אותי פעם משקיע זר, על מה מתבססת מערכת המשפט הישראלי. הסברתי לו שהמערכת, הנה בעצם בנויה מרבדים דוגמאת שכבות ארכיולוגיות המונחות אחת על השניה, החל מהמשפט העברי, המשפט העותומני, המשפט האנגלי ולבסוף השכבה האחרונה, ה "אובר חוכם" הישראלי שמייצר אין סוף המצאות מקוריות.

כמי שעוסק בנדל"ן, אני נחשף מדי יום לשיטה, לעיוותים הנוצרים, לחוסר היעילות, לחוסר הוודאות המקשה על קטר הנדל"ן לנוע על הפסים. אין כל ספק שתנועה רציפה וודאית על פסי הנדל"ן, יכולה כשלעצמה לסייע בצמיחת המשק, בהורדת מחירי הדירות בישראל ולהקל על התפתחות שוק משוכלל ואמיתי עם וודאות ויציבות לטווח ארוך.

ומן הכלל אל הפרט, שתי אנקדוטות לדוגמא, שתיהן מתחום ההתחדשות העירונית, מה שמכונה בפי כל "תמא/38".

לפני מספר חודשים תוקן חוק מיסוי מקרקעין בתיקון 74 (כן, כן כבר 74 שכבות נוספות ליצירת המופת המקורית). כוונת המשורר המקורי בתיקון הייתה, לייצר לבעלי דירות המעוניינים להתקשר עם קבלן בעסקת תמ"א 38/2 (היינו הריסה של הבניין הישן ובניית בניין חדש במקומו, בו יקבלו הבעלים הקיימים דירות חדשות ומשופרות) פטור ממס שבח בעסקה. התיקון עצמו, נכנס לתוקף באחד בינואר השנה.

לכאורה מצויין, אבל, וכאן קחו אויר – התיקון קובע כי יש להפריד בין הזכויות מכח תוכניות תקפות החלות על הקרקע אשר אינן פטורות ממס, לבין זכויות מכח תמ"א 38/2 אשר הינן פטורות, נקבעה תקרת פטור, שווי העסקה יקבע בעתיד עם הוצאת היתר הבניה (אלא אם כן, בוחר הדייר להשתמש בפטור של דירה יחידה או פטור של אחת לארבע שנים ואז יום המכירה יקבע ליום העסקה), במסגרת ויכוח שמאי שיתנהל אל מול רשות המיסים על שווי זכויות הבניה שהתקבלו על ידי הדייר בדירה החדשה או שווי הקרקע שמכר, לפי הגבוה, ולקינוח המע"מ על שרותי הבניה שהיזם נותן לדיירים אינו ניתן לקיזוז.

מבולבלים? זה בסדר, גם אנשי המקצוע בקושי מוצאים את הידים והרגלים, היות וגם רשות המיסים לעיתים בודקת כל עסקה לגופא ובוחרת באלטרנטיבה שבה תוצאת המס מקסימאלית.

האנקדוטה השניה, מתייחסת לפטור המוקנה מהיטל השבחה לבניה לפי תמ"א 38. נכון קיים פטור במימוש זכויות לפי תמ"א (היינו הוצאת היתר בניה), אבל המחוקק לא ציין כי גם במקרה של מכירת זכויות, יחול הפטור. עיריית תל אביב, אשר ראתה בעינים כלות כיצד היא עומדת לאבד סכומי עתק של היטל השבחה על כל הבניה לפי תמ"א 38 על גגות תל אביב, החליטה להוציא שומות לעסקאות מכר בתל אביב ולחייב את המוכר בהיטל השבחה, תוך מתן פרשנות לפיה אכן בהיתר בניה קיים פטור, אבל לא במכר. אציין כי עמדת היועץ המשפט לממשלה שניתנה לפני כחודש, קובעת חד משמעית כי רשות לא רשאית לגבות היטל השבחה בגין תמ"א 38 במכר, היות ומדובר בזכויות מותנות וכפופות לאישור הועדה המקומית. גם כאן, כל דאלים גבר, כל רשות בוחרת את הפרשנות המטיבה עימה.

בשולי הדברים, אספר לכם על שיחה שהייתה לי לפני מספר חודשים עם בכיר ברשות המיסים, שאלתי מדוע לא ניתן לתקן את חוק מיסוי מקרקעין, באופן שיכלול אך ורק 3 הוראות מרכזיות – הראשונה, אדם אשר קונה או מוכר דירה אשר הינה דירתו היחידה בישראל, גם אם הרוויח בשדרוג, יהיה פטור ממס שבח. השניה, כל רוכש ישלם מס רכישה אחיד, וההוראה השלישית – ישולם מס שבח קבוע וידוע מראש על כל מכירה של מקרקעין, כמס מחזור ולא כמס על הרווח.

באופן הזה, לא ידרשו חישובי רווח, ויכוחים, שומות, השגות, עררים, ההתמשכות של חודשים בהעברת זכויות במקרקעין ועוד מרעין ובישין רבים.

ומה הייתה תשובתו של אותו בכיר? הוא אמר – ומה יעשו כל מאות עובדי מס שבח אשר עושים כיום את כל העבודה הזו?

וכך מכשכש הזנב בכלב, האובר חוכם הישראלי, משוכנע שאין טוב מלסבך את המערכת, סיבוך אשר מוביל לחוסר וודאות, חוסר יעילות, חוסר שקיפות, העדר שוויון ושחיתות.

 

עופר אבן, עו"ד

הורוביץ, אבן, אוזן ושות'